오피스텔 주택임대사업자와 일반임대사업자

오피스텔 임대사업자에 대해서 정리를 해보고자 한다.

처음으로 오피스텔을 매매하는 상황이라면 다음과 같은 것들이 궁금하고 의문이 생길 것이다.

 

일반임대사업자와 주택임대사업자, 두 개의 차이는?
둘 중 어떤 걸로 해야하는 거지?
그리고 어떻게 신청해야하는 걸까?
추가로 더 해야하는 것들이 있을까?

오피스텔 분양받는 목적

• 직접 거주: 이 경우라면 굳이 사업자를 내지 않아도 된다. 임대사업자는 말 그대로 임대사업을 하기 위함이다.
• 임대 사업 (투자): 반드시 임대사업자를 내야 한다.

오피스텔 분양자의 대다수는 임대사업이 목적일 것이다.

따라서, 오피스텔을 분양받을 때, 분양자는 초반에 선택을 해야 한다.

 

일반임대사업자 VS 주택임대사업자 

일반임대사업자:
세입자가 사업자인 경우, 들어와서 사업을 할 수 있는 용도 (ex 네일샵, 마사지샵 등)

주택임대사업자:
세입자가 전입신고를 하고 숙식등 주거를 목적으로 사용하는 용도 (ex 월세, 전세 등)

 

자신의 목적이 무엇인지에 따라, 어떤 임대사업자를 낼 것인가가 달라지는 것이다.

그리고 오피스텔은 그 용도에 맞게 사용되어야 하며 그 용도가 실제와 다를 경우 문제가 될 수도 있다.

예를들면, 일반임대사업자로 등록된 오피스텔에서 단순 주거용으로 거주하게 되면 불법이다.

이 경우에 부가세환급받은 액수를 전부 추징당할 수 있다.

(일단 그렇구나하고 넘어간 후 아래에서 세금에 대한 내용을 더 읽어보자)

 

임대사업자 별 장단점

둘 중 어떤 사업자를 선택하느냐에 따라 세금과 혜택이 달라진다!!

	일반임대 사업자	주택임대 사업자
사업자 등록시기	계약일로부터 20일 이내	취득일(준공일)로 부터 60일 이내
신고형태	관할 세무서 일반임대사업자 등록(일반과세자)	시,군,구 주택과 주택임대사업자 등록(면세사업자)
임대용도	업무시설(사무실)	주거목적(전세, 월세)
의무 임대기간	10년	4년
부가가치세	건물가액의 10%	환급불가
취득세	분양가의 4.6% (감면 없음)	전용면적 60 m² 이하 100% 면제 (단, 취득세 200만원 이상 85% 감면)
전입신고	불가 (전입신고 시 환급받은 부가세  추징)	가능
주택수	미포함	전입시 포함(주택으로 간주)

 

주거용 오피스텔로 임대할 경우

주택임대사업자
취득일로부터 3개월 이내에 사업자등록을 해야 함
부가가치세 환급 없음
취득세 감면 (단, 최초 분양자에 한하며, 200만원 이상일 경우 85% 감면)
세입자는 전입신고를 할 수 있음

업무용 오피스텔로 임대할 경우

일반임대사업자
계약일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 해야 함
부가가치세 환급 가능 (환급 신청해야 받는 것)
취득세 감면 없음 (4.6% 내야 함)
세입자는 전입신고 할 수 없음 (전입신고시, 환급받은 부가세 전액 추징)
세입자로에게 부가세 10%를 징수하여 매출세액으로 신고 및 납부해야 함 (즉, 월세에 부가세 10%를 포함) 

 

주의사항

보통 처음으로 분양을 받게 되면, 분양담당자의 현란한 말솜씨에 대체로 일반사업자로 등록을 하게 된다

이유는, 일반임대사업자를 낼 경우, 부가세 환급 10%을 통해 나의 실투자금이 줄어든다고 설명을 하며

추후에 주택임대사업자로 변경도 가능하다고 하기 때문이다.

 

그러나!!!

주택임대사업자로 변경 시, 환급받은 부가세는 모두 토해내야한다. 

그리고 일반임대사업자로 유지할 경우에는, 취득세 4.6%를 내야 한다. 

결론은, 부가세 환급 vs 취득세 감면 중 본인에게 더 유리한 게 어떤 건지를 따져봐야 한다.

 

하나 더!!!

옛날에는 일반임대사업자를 낸 후 부가세를 환급받고 세입자에게 전입신고를 하지 않는 조건으로

임대사업을 하는 사람들이 많았다. 전수조사도 힘들었거니와, 조사나와도 세입자가 자리비움이면

그냥 그렇게 적당히 넘어갔다. 혹은 공실이라고 구라를 쳤어도 됐다.

하지만, 이제는 불시에 검문이 나왔을 경우, 세입자가 자리비움이라면 수도, 전기 등의 계량기를 살펴볼 수 있다.  

이를 통해, 사람이 거주한다고 판단되는 경우, 무조건 주택으로 간주된다.!!!

만약 아니라면 집주인이 직접 증명해야 한다.

요즘에는 오피스텔이 1인 가구의 대표적인 거주 형태로써 자리잡았기 때문인 듯 하다.

실제 오피스텔의 약 90% 이상이 거주용이다. 이 점 유의하시길 바란다.

 

 

오피스텔에 거주하고 싶은 사람은 대부분 전입신고를 하기를 원한다. 

그리고 거주하고 싶은 사람들 대다수가 거주 및 생활을 목적으로 한다.

따라서, 주택임대사업자를 내는 것이 세입자 찾기도 유리하고, 공실 위험도 줄일 수 있는 방법이다

이미 분양 당시, 일반임대사업자로 등록한 경우 아래를 참고하자

일반임대사업자 -> 주택임대사업자로 변경할 경우

1. 대출받을 은행에 전화하여 변경예정을 알림

2. 관할 세무서에 방문하여 폐업신고를 함 (또는 홈택스에서도 가능)

3. 거주지역의 구청/시청의 주택과를 방문 (분양계약서 원본, 신분증 등 지참)

4. 주택임대사업자 낸다(다 안내해줌) 보통 3-5일 소요됨

5. 며칠 후 주택임대사업자 나오면 방문하여 발급을 받고 다시 세무소를 방문

6. 세무소 방문해서 사업자등록증 받음

7. 법무사한테 임대사업자 등록증 팩스 보내서 취득세감면 신청

 

위의 일련의 과정들은 처음에 혼자 막상하려고 하면 겁이난다. 

잘 모르기도 하거니와 관련 경험이 없기 때문이다. 세무사에게 의뢰하면 되지만, 수수료를 줘야한다.

한번만 해보면 정말 별것도 아닌 거 대행해주고 돈 버는구나 싶을정도로 쉽다.